Intimação para purgar a mora: o primeiro ato que o banco precisa acertar

Antes de tomar o imóvel, o credor precisa fazer o registro de imóveis intimar o devedor, pessoalmente, para pagar as parcelas atrasadas em 15 dias. Se essa intimação falha, a consolidação da propriedade e tudo o que vem depois podem ser anulados.

O que a lei manda fazer antes da consolidação

A questão central é simples: atraso nas parcelas, sozinho, não transfere o imóvel ao banco. O art. 26 da Lei 9.514/1997 condiciona a consolidação a dois requisitos, a dívida vencida e o devedor constituído em mora:

Lei 9.514/1997, art. 26, caput:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

A constituição em mora é feita por um ato formal: a intimação pelo oficial do registro de imóveis, com prazo de 15 dias para pagar o que está atrasado e os encargos. O § 1º do mesmo artigo descreve exatamente o que deve ser cobrado nessa intimação:

Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º:

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Na prática, isso significa que o devedor recebe uma última oportunidade documentada de regularizar o contrato. Se paga dentro do prazo, o contrato continua normalmente. Se não paga, o registrador certifica o fato e, depois de recolhido o ITBI, averba a consolidação na matrícula, como prevê o § 7º:

Lei 9.514/1997, art. 26, § 7º:

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Intimação pessoal: quem pode receber e como

A regra é a intimação pessoal do devedor e, se houver, do terceiro que deu o imóvel em garantia. O § 3º do art. 26 admite que ela seja feita por oficial do registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, mas sempre dirigida ao próprio intimado:

Lei 9.514/1997, art. 26, § 3º:

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

Essa exigência tem sido aplicada com rigor em decisões recentes. No Ceará, o TJCE manteve a suspensão de um leilão em Juazeiro do Norte porque a notificação para pagar foi recebida por terceiro, e não pelos devedores:

O STJ, no mesmo sentido, anulou a consolidação de um imóvel financiado pela Caixa porque a intimação foi feita na pessoa do codevedor, sem prova de que ele tinha poderes para receber pelo outro:

O endereço também importa. O TJCE considerou inválida a intimação por hora certa feita em endereço diferente do previsto no contrato e na matrícula:

No STJ, a exigência das duas intimações, para purgar a mora e sobre a data do leilão, aparece de forma reiterada, inclusive em recursos de bancos que tentaram reverter derrotas:

Hora certa, portaria e as exceções que a lei permite

A lei não exige que o devedor seja encontrado em qualquer circunstância. Quando o oficial procura duas vezes e há suspeita motivada de ocultação, cabe a intimação por hora certa, nos termos do § 3º-A:

Lei 9.514/1997, art. 26, § 3º-A:

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

Em condomínios com controle de acesso, o § 3º-B permite que essa intimação seja entregue ao porteiro responsável pelas correspondências:

Lei 9.514/1997, art. 26, § 3º-B:

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Foi com base nessa regra que o TRF5 validou a intimação de um mutuário da Caixa entregue na portaria do prédio:

A conclusão é que a defesa do devedor depende dos documentos: a certidão do registrador, os avisos de recebimento e o endereço do contrato. A certidão tem fé pública, e quem alega falha precisa demonstrá-la com prova concreta. Sem isso, como se vê na página sobre quando o banco ganha, a alegação genérica costuma ser rejeitada.

Perguntas frequentes

Leia também

Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

Verificar inscrição e CNPJ