Depende da data. A partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem pagamento, o devedor não pode mais purgar a mora e retomar o contrato: resta o direito de preferência até o segundo leilão. No financiamento para compra do imóvel residencial, a lei permite pagar as parcelas vencidas até a averbação da consolidação.
A janela do financiamento residencial
O art. 26-A da Lei 9.514/1997 cria regras especiais para financiamentos de aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, exceto consórcio:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, caput:
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
Nesses contratos, a consolidação só é averbada 30 dias depois de vencido o prazo para purgar a mora, segundo o § 1º:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 1º:
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.
E, até essa averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, fazendo o contrato voltar ao normal, como garante o § 2º:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 2º:
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Na prática, isso significa que, no financiamento da casa própria, existe uma janela entre o fim do prazo de 15 dias e a averbação. É o momento de pedir o cálculo atualizado e pagar, se houver condição.
Depois da consolidação: o Tema 1.288 do STJ
Depois de averbada a consolidação, a regra mudou em 2017. O STJ fixou, em recurso repetitivo, que a partir da Lei 13.465/2017 o devedor tem apenas a preferência, e não mais a purgação da mora:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial (repetitivo, Tema 1.288) nº REsp 2.126.726/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025 desfavorável ao devedor
Em recurso repetitivo, o STJ definiu que, a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, e não mais o direito de purgar a mora e retomar o contrato. A regra vale conforme a data da consolidação, não a do contrato.
Tese: Depois de 2017, consolidada a propriedade, resta ao devedor só o direito de preferência (Tema 1.288).
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
A Terceira Turma já havia explicado essa mudança de regime:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.007.941/MG, Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023 desfavorável ao devedor
O STJ explicou a mudança de regime: antes da Lei 13.465/2017, admitia-se purgar a mora até o auto de arrematação; depois dela, que incluiu o § 2º-B no art. 27, ao devedor fica assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel, e não mais a purgação após a consolidação.
Tese: Após a Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade, o devedor tem preferência, não purgação.
Partes: Banco Bradesco S/A (recorrido). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Para contratos e consolidações do regime antigo, os tribunais admitiam pagar até a assinatura do auto de arrematação, com base no Decreto-Lei 70/1966:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.091.063/MT, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 22/04/2026 favorável ao devedor
Em caso regido pela redação antiga, o STJ aplicou os arts. 34 e 36 do Decreto-Lei 70/1966 por força do art. 39, II, da Lei 9.514/1997, reconheceu a necessidade de intimação pessoal para os leilões e a possibilidade de purgar a mora até o auto de arrematação, anulando o procedimento a partir do primeiro leilão.
Tese: No regime anterior, o devedor podia purgar a mora até o auto de arrematação.
Partes: Banco Bradesco S.A. (recorrido). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
TJCE, 2ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0007908-09.2016.8.06.0066, Juíza Carliete Roque Gonçalves Palácio, julgado em 27/11/2025 favorável ao devedor
Contrato anterior à Lei 13.465/2017. A devedora fez depósito judicial depois da consolidação e antes da arrematação. O colegiado manteve a sentença que reconheceu a purgação da mora e anulou o procedimento, aplicando a regra antiga que permitia pagar até a assinatura do auto de arrematação.
Tese: Em contrato anterior a 2017, a jurisprudência aplicada admitiu purgar a mora até o auto de arrematação.
Partes: Banco Bradesco S.A. (apelante, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O que fazer na prática
O primeiro passo é descobrir a data exata da consolidação na matrícula. Se ela ainda não foi averbada e o contrato é de financiamento residencial, a janela do art. 26-A, § 2º, pode estar aberta. Se já foi, a alternativa é a preferência, que exige o pagamento do valor da dívida com encargos e despesas, e não só das parcelas.
Também vale verificar se houve falha nas intimações, porque um vício ali pode anular a própria consolidação. O depósito feito depois da consolidação, sem esse vício, não restabelece o contrato, como decidiu o TRF3 em caso da Caixa:
TRF3, Primeira Turma, Agravo de Instrumento nº 5030448-69.2025.4.03.0000, Des. Federal Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, julgado em 10/08/2026 desfavorável ao devedor
Os devedores depositaram em juízo o valor da dívida depois da consolidação, já sob a Lei 13.465/2017. O TRF3 aplicou o Tema 1.288 do STJ: o depósito posterior não desfaz a consolidação nem restabelece o contrato, restando apenas o direito de preferência. Fatos do caso: consolidação em 24/03/2025 e depósito em 07/08/2025.
Tese: Depósito feito depois da consolidação não restabelece o contrato; resta a preferência.
Partes: Caixa Econômica Federal (agravada). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: web.trf3.jus.br
Perguntas frequentes
O que é averbação da consolidação? É o registro, na matrícula do imóvel, de que a propriedade passou ao credor. Antes dela, no financiamento residencial, ainda é possível pagar as parcelas vencidas e manter o contrato.
Depois da consolidação posso pagar só os atrasados? Pela regra atual, não. Resta a preferência, que exige pagar o valor da dívida com despesas, encargos e tributos, conforme o art. 27, § 2º-B.
Meu contrato é de 2015, mas a consolidação foi em 2024. Qual regra vale? Segundo o Tema 1.288 do STJ, o que importa é a data da consolidação e da purgação, não a da assinatura do contrato.
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