Depois da consolidação e até a data do segundo leilão, o antigo devedor pode recomprar o imóvel pagando o valor da dívida somado a despesas, seguro, encargos, condomínio, tributos e custos da nova aquisição. É a última oportunidade prevista em lei.
O que a lei garante
O direito está no § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997, com redação da Lei 14.711/2023:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B:
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
O cálculo inclui muito mais que as parcelas atrasadas: entra o saldo devedor, os juros e encargos, as despesas do procedimento e do leilão, o ITBI pago na consolidação e as custas da nova compra. Por isso a preferência é, na prática, uma recompra.
O § 9º estende essa regra aos imóveis do FAR, ligados ao programa habitacional:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 9º:
§ 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.
Exercer a preferência exige pagamento integral
A preferência não é uma renegociação. O STJ manteve acórdão que reconheceu o exercício da preferência até o segundo leilão, mas sem quitação, o que levou à extinção da dívida e à consolidação definitiva para o credor:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.643.544/SP, Min. Humberto Martins, julgado em 25/05/2026 desfavorável ao devedor
O devedor alegou preço vil, falta de comunicação dos leilões e violação do direito de preferência. O STJ manteve o acórdão que reconheceu comunicações válidas no endereço do contrato e o exercício da preferência até o segundo leilão sem quitação, com extinção da dívida e consolidação para o credor.
Tese: Preferência exercida sem pagamento integral não impede a consolidação definitiva.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (agravado). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
E o Tema 1.288 confirma que, depois de 2017, é só isso que resta ao devedor após a consolidação:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial (repetitivo, Tema 1.288) nº REsp 2.126.726/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025 desfavorável ao devedor
Em recurso repetitivo, o STJ definiu que, a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, e não mais o direito de purgar a mora e retomar o contrato. A regra vale conforme a data da consolidação, não a do contrato.
Tese: Depois de 2017, consolidada a propriedade, resta ao devedor só o direito de preferência (Tema 1.288).
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Falta de aviso que impede a preferência
Como a preferência depende de saber as datas, a falta de comunicação adequada é grave. O TJCE manteve suspensão de leilões porque a ciência dos devedores teria sido transversa, por mensagem à filha:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3019077-28.2025.8.06.0000, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 29/01/2026 favorável ao devedor
Imóvel residencial em Itapajé. O banco sustentou que avisou as datas dos leilões, mas a ciência teria ocorrido por mensagens de aplicativo à filha dos devedores e telegramas com destinatário ausente. O TJCE manteve a suspensão: a comunicação precisa garantir oportunidade real de exercer o direito de preferência.
Tese: A comunicação das datas dos leilões deve dar ao devedor chance real de exercer a preferência; ciência transversa gera dúvida suficiente para suspender.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (agravante, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E, em caso no qual os leilões não tiveram licitantes, o TJCE condenou a credora a indenizar o antigo devedor pela perda de uma chance, porque informou mal o direito de preferência:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0237511-37.2022.8.06.0001, Desa. Maria Marleide Maciel Mendes, julgado em 09/09/2026 parcialmente favorável
Os dois leilões não tiveram licitantes e a credora vendeu depois o imóvel de forma privada. O TJCE afastou a devolução da diferença ao antigo devedor, porque o segundo leilão negativo extingue a dívida e libera o credor; mas condenou a credora por perda de uma chance, pela informação deficiente sobre o direito de preferência.
Tese: Leilão negativo extingue a dívida e afasta a sobra, mas informar mal o direito de preferência pode gerar indenização por perda de uma chance.
Partes: Idibra Participações S.A. (apelante, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A conclusão prática: quem pretende recomprar precisa pedir formalmente ao credor o valor exato, por escrito, com tempo hábil antes do segundo leilão, e guardar a resposta.
Perguntas frequentes
Posso exercer a preferência depois do primeiro leilão? Sim. A lei assegura a preferência até a data da realização do segundo leilão.
Posso usar financiamento de outro banco para recomprar? A lei não proíbe. O desafio é o prazo: a aprovação de crédito precisa sair antes do segundo leilão.
O banco não me informou o valor. O que faço? Peça por escrito e guarde a prova. A informação deficiente sobre a preferência já gerou indenização no TJCE, e a falta de comunicação das datas pode justificar a suspensão.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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