Sim. Desde a Lei 13.465/2017, o credor deve comunicar ao devedor as datas, os horários e os locais dos leilões, por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. O STJ trata essa comunicação como indispensável, mas também afasta a nulidade quando o devedor demonstrou saber das datas.
O que diz a lei hoje
A regra está no § 2º-A do art. 27 da Lei 9.514/1997, com a redação da Lei 14.711/2023:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-A:
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Essa comunicação existe por um motivo concreto: até o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para recomprar o imóvel. Sem saber a data, ele não consegue exercer esse direito. Por isso o TJCE manteve a suspensão de leilões em Itapajé quando a ciência dos devedores teria ocorrido apenas por mensagem de aplicativo à filha e por telegramas com destinatário ausente:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3019077-28.2025.8.06.0000, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 29/01/2026 favorável ao devedor
Imóvel residencial em Itapajé. O banco sustentou que avisou as datas dos leilões, mas a ciência teria ocorrido por mensagens de aplicativo à filha dos devedores e telegramas com destinatário ausente. O TJCE manteve a suspensão: a comunicação precisa garantir oportunidade real de exercer o direito de preferência.
Tese: A comunicação das datas dos leilões deve dar ao devedor chance real de exercer a preferência; ciência transversa gera dúvida suficiente para suspender.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (agravante, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O entendimento do STJ: comunicação pessoal e ciência inequívoca
O STJ afirma que a intimação pessoal da data do leilão é indispensável nos contratos da Lei 9.514/1997:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.210.104/MG, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/08/2026 favorável ao devedor
O STJ deu parcial provimento ao recurso do devedor porque o acórdão de origem estava em desacordo com a jurisprudência consolidada: nos contratos da Lei 9.514/1997, a intimação pessoal da data do leilão extrajudicial é indispensável.
Tese: A intimação pessoal da data do leilão é indispensável nos contratos da Lei 9.514/1997.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Em contrato de 2019, a Terceira Turma manteve a nulidade de leilões porque o simples envio de correspondências, e-mails e telegrama, sem prova de ciência inequívoca, não supriu a exigência:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.154.389/SC, Min. Daniela Teixeira, julgado em 31/08/2026 favorável ao devedor
Contrato de 2019. O banco alegou ter avisado por correio, e-mail e telegrama. O STJ manteve a nulidade dos leilões de 2020 e a determinação de novos leilões precedidos de intimação pessoal: o simples envio de correspondências, sem ciência inequívoca, não supre a exigência.
Tese: Envio de correspondência, e-mail ou telegrama sem ciência inequívoca não supre a intimação pessoal dos leilões em contratos posteriores a 2017.
Partes: Banco Intermedium S.A. (recorrido). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Há, porém, uma ressalva constante: se o devedor demonstrou saber das datas, a nulidade não é declarada. Isso acontece, por exemplo, quando ele entra com a ação antes do leilão ou junta o próprio edital:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.020.630/PR, Min. Humberto Martins, julgado em 01/06/2026 desfavorável ao devedor
A devedora ajuizou a anulatória antes da primeira praça e juntou o próprio edital do leilão. O STJ manteve a conclusão de ciência inequívoca, que supre a exigência formal de intimação pessoal.
Tese: Juntar o edital do leilão na ação anulatória demonstra ciência inequívoca.
Partes: Caixa Econômica Federal (agravada). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Divergência depois da Lei 14.711/2023
É preciso ser honesto: há decisões que leem o novo texto de forma mais favorável ao credor. Uma Câmara do TJCE entendeu que, após 2023, basta a correspondência aos endereços físico e eletrônico do contrato:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3005867-07.2025.8.06.0000, Desa. Jane Ruth Maia de Queiroga, julgado em 13/11/2025 desfavorável ao devedor
Leilões já sob a redação da Lei 14.711/2023. A Câmara entendeu que o art. 27, § 2º-A, exige comunicação por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico, e que o banco cumpriu com jornal, e-mail e telegrama recebido no endereço contratual por pessoa da família.
Tese: Na leitura desta Câmara, sob a Lei 14.711/2023, correspondência aos endereços físico e eletrônico do contrato basta para comunicar as datas dos leilões.
Partes: Itaú Unibanco S.A. (agravado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E o TRF5, em caso da Caixa, afirmou que sua jurisprudência dispensa nova intimação pessoal sobre os leilões como requisito de validade:
TRF5, 8ª Turma, Apelação Cível nº 0000290-84.2026.4.05.8000, Des. Federal Ivan Lira de Carvalho, julgado em 26/09/2026 desfavorável ao devedor
Imóvel financiado pela Caixa em Maceió. O TRF5 validou a intimação para purgar a mora entregue ao porteiro de condomínio com controle de acesso (art. 26, § 3º-B) e afirmou que a jurisprudência da Corte dispensa a ciência pessoal específica sobre os leilões, bastando a comunicação das datas prevista na lei.
Tese: No TRF5, a comunicação das datas dos leilões não exige nova intimação pessoal como requisito de validade.
Partes: Caixa Econômica Federal (apelada). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: juliapesquisa.trf5.jus.br
Para leilões anteriores a julho de 2017, a orientação do STJ é que não havia exigência de intimação pessoal das datas:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.094.140/SC, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 20/10/2026 desfavorável ao devedor
Os devedores discutiam a validade da consolidação, dos leilões e a proteção do bem de família. O STJ manteve a decisão de origem que validou a intimação por edital, reafirmando que a exigência de intimação pessoal sobre os leilões só surgiu com a Lei 13.465/2017.
Tese: A intimação pessoal sobre os leilões só passou a ser exigida com a Lei 13.465/2017.
Partes: Banco Bradesco S/A (agravado). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Na prática, o resultado depende da data do leilão, do tribunal e da prova sobre o que o devedor recebeu. Quem ainda está antes do leilão deve guardar tudo o que chegar, inclusive e-mails, e agir antes da primeira data.
Perguntas frequentes
O banco mandou um e-mail com as datas. Isso basta? A lei prevê comunicação por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. Parte da jurisprudência exige prova de ciência efetiva; outra parte aceita o envio aos endereços contratuais. O resultado varia conforme o caso e o tribunal.
Soube do leilão por um site de leilões. Ainda posso alegar falta de aviso? Se ficar demonstrado que você sabia da data, os tribunais tendem a não anular o leilão. A chance de êxito está em agir antes da arrematação.
Meu leilão foi em 2016. A regra vale? Para leilões e consolidações anteriores à Lei 13.465/2017, o STJ entende que não se exigia intimação pessoal das datas dos leilões.
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