Lei 14.711/2023: as mudanças no leilão de imóvel com alienação fiduciária

A Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias, alterou pontos centrais da Lei 9.514/1997: o segundo leilão passou a aceitar lance de metade da avaliação a critério do credor, o devedor fora do financiamento residencial pode continuar devendo o saldo, e a intimação por edital ganhou regras de endereço e e-mail.

Segundo leilão e saldo devedor

O § 2º do art. 27 passou a permitir que o credor aceite, a seu critério, lance de pelo menos metade da avaliação:

Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º:

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

E o § 5º-A passou a prever que, se o leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo, ressalvado o financiamento residencial:

Lei 9.514/1997, art. 27, § 5º-A:

§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.

O TJCE já afastou a aplicação retroativa dessas mudanças a leilões anteriores:

Intimação: endereço, e-mail e edital

A lei passou a exigir que o devedor informe mudança de domicílio (art. 26, § 4º-A) e criou presunção de lugar ignorado, condicionada ao envio por e-mail quando houver contato eletrônico no contrato:

Lei 9.514/1997, art. 26, § 4º-B:

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.

A comunicação das datas dos leilões ganhou nova redação, mencionando expressamente o terceiro fiduciante e o endereço eletrônico:

Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-A:

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Há leituras diferentes desse novo texto, como mostra a divergência entre decisões que exigem ciência efetiva e decisões que aceitam o envio aos endereços do contrato:

Constitucionalidade

O STF, no Tema 982 (RE 860.631, Plenário, 26/10/2023), fixou a tese de que é constitucional o procedimento da Lei 9.514/1997 para a execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia. Nas ADIs 7.600, 7.601 e 7.608, julgadas em sessão virtual encerrada em 30/06/2025, o Plenário considerou constitucionais outros procedimentos extrajudiciais criados pela Lei 14.711/2023 (alienação fiduciária de bens móveis, execução de crédito hipotecário e execução da garantia imobiliária em concurso de credores). Essas ações não tratam do leilão do imóvel alienado fiduciariamente, e os embargos de declaração nelas opostos ainda não tinham julgamento concluído em março de 2026, segundo o andamento no portal do STF.

Na prática, a lei ficou mais favorável ao credor em vários pontos, mas manteve as duas proteções centrais do devedor: a intimação para purgar a mora e a comunicação das datas dos leilões.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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