O procedimento tem etapas fixas: atraso, intimação pelo cartório com 15 dias para pagar, consolidação da propriedade, comunicação das datas, primeiro e segundo leilão e, se houver, entrega da sobra. Em cada etapa há um direito do devedor e um documento que precisa ser conferido.
Etapa 1: atraso, carência e intimação
O contrato define uma carência depois da qual a intimação é expedida; se o contrato for omisso, a lei fixa 15 dias. Vencida a carência, o credor pede ao registro de imóveis que intime o devedor a pagar em 15 dias, conforme o art. 26, § 1º:
Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º:
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Esse é o momento de maior poder do devedor: pagando, o contrato continua. É também o momento de conferir quem recebeu a intimação e em que endereço. Há decisões que anularam procedimentos quando a intimação foi recebida por terceiro ou feita em endereço errado:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3004564-89.2024.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 06/02/2025 favorável ao devedor
O banco recorreu da liminar que suspendeu o leilão em Juazeiro do Norte. A Câmara manteve a suspensão porque a notificação para pagar a dívida foi recebida por terceiro, e não pelos devedores, o que impede a consolidação válida da propriedade.
Tese: Notificação para purgar a mora recebida por terceiro não constitui o devedor em mora e não autoriza consolidação nem leilão.
Partes: Banco Bradesco S/A (agravante, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Etapa 2: consolidação e a janela do financiamento residencial
Sem pagamento, o registrador averba a consolidação na matrícula. No financiamento da casa própria, essa averbação ocorre 30 dias depois do prazo, e até lá o devedor ainda pode pagar as parcelas vencidas (art. 26-A, §§ 1º e 2º):
Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 2º:
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Depois da averbação, pelo Tema 1.288 do STJ, resta a preferência:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial (repetitivo, Tema 1.288) nº REsp 2.126.726/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025 desfavorável ao devedor
Em recurso repetitivo, o STJ definiu que, a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, e não mais o direito de purgar a mora e retomar o contrato. A regra vale conforme a data da consolidação, não a do contrato.
Tese: Depois de 2017, consolidada a propriedade, resta ao devedor só o direito de preferência (Tema 1.288).
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Etapa 3: datas, leilões e preferência
O credor tem 60 dias para fazer o primeiro leilão e deve comunicar as datas ao devedor (art. 27, caput e § 2º-A). Até o segundo leilão, o devedor pode recomprar pelo valor da dívida com despesas (§ 2º-B):
Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-A:
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
A falta dessa comunicação aparece com frequência entre os motivos de anulação de leilão nas decisões que reunimos:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0199589-64.2019.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 15/10/2025 favorável ao devedor
Ação proposta em Fortaleza contra leilões de imóvel financiado. O TJCE confirmou a sentença: a consolidação ocorreu regularmente, mas o banco não provou ter tentado comunicar pessoalmente a devedora sobre os leilões antes de publicar os editais, o que anula os atos praticados depois da consolidação.
Tese: Edital só vale depois de frustrada a tentativa de comunicação pessoal das datas dos leilões.
Partes: Banco Bradesco S/A (apelante, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Etapa 4: venda, sobra ou extinção da dívida
Se o imóvel é vendido por mais que a dívida, a sobra deve ser entregue em 5 dias (art. 27, § 4º). Se o segundo leilão não tem lance mínimo, a dívida do financiamento residencial se extingue; em outras operações, pode haver saldo a pagar:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º:
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0277405-49.2024.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 22/09/2025 favorável ao devedor
A credora vendeu o imóvel em leilão por valor acima da dívida e não devolveu a diferença, alegando que o devedor não informou dados bancários. O TJCE manteve a condenação: a lei dá 5 dias para entregar a sobra e, se houver dificuldade, a credora deve consignar o valor, não reter.
Tese: A sobra do leilão deve ser entregue em 5 dias; recusa ou falta de dados se resolve por consignação, e a demora gera encargos.
Partes: Rodobens Administradora de Consórcios Ltda. (apelante, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Em todas as etapas, a recomendação é a mesma: guardar cada carta, e-mail e telegrama, pedir certidões da matrícula e agir antes da data seguinte do calendário.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva do atraso ao leilão? Depende da carência contratual e da agilidade do cartório. Pela lei, depois da consolidação, o primeiro leilão deve ocorrer em até 60 dias e o segundo nos 15 dias seguintes.
Em que etapa vale mais a pena agir? Antes da consolidação. Depois dela, as alternativas diminuem: preferência, discussão de vícios de intimação ou conferência da sobra.
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