O antigo devedor que permanece no imóvel paga taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel previsto no contrato para leilão, desde a consolidação até a efetiva imissão na posse. O arrematante, como sucessor do credor, pode cobrá-la, assim como as despesas de condomínio e impostos do período.
A regra do art. 37-A
A taxa está no art. 37-A da Lei 9.514/1997, com a redação da Lei 14.711/2023:
Lei 9.514/1997, art. 37-A, caput:
Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.
O fiduciante também responde pelos encargos do imóvel até a imissão, pelo § 8º do art. 27:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º:
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
O TJDFT reconheceu a legitimidade do arrematante para cobrar a taxa e as despesas do período, até a desocupação:
TJDFT, 3ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0715094-45.2023.8.07.0009, Des. Roberto Freitas Filho, julgado em 17/07/2025 favorável ao arrematante
A empresa arrematante obteve a imissão na posse. O TJDFT negou a suspensão até o fim da anulatória, porque nulidades do leilão não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé, e reconheceu a taxa de ocupação do art. 37-A.
Tese: A imissão do arrematante não espera o fim da anulatória, e a taxa de ocupação é devida.
Partes: Impar Administração de Imóveis Ltda. (apelada, arrematante). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
A base de cálculo: valor do contrato, não o lance
Uma dúvida frequente é a base. O TJCE decidiu que a taxa se calcula sobre o valor previsto no art. 24, VI, e não sobre o preço pago no leilão:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217677-19.2020.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 30/09/2026 favorável ao arrematante
A arrematante cobrou taxa de ocupação do antigo devedor. O TJCE manteve a sentença: a ação anulatória sobre notificação não suspende automaticamente a possessória, e a taxa de 1% se calcula sobre o valor do contrato para leilão (art. 24, VI), não sobre o preço da arrematação.
Tese: A taxa de ocupação do art. 37-A usa como base o valor do art. 24, VI, e não o lance vencedor.
Partes: Partes pessoas físicas; leilão promovido pelo Banco Santander S/A (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O art. 24, VI, exige que o contrato indique esse valor:
Lei 9.514/1997, art. 24, VI:
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
Na venda direta da Caixa, o TJCE fixou o termo inicial na data da aquisição pelos compradores:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0204416-50.2021.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 17/07/2026 favorável ao arrematante
Imóvel comprado da Caixa por venda direta online após leilões frustrados. O ocupante, ex-locatário, alegou nulidade por falta de nova licitação e direito de preferência. O TJCE manteve a imissão e a taxa de ocupação: a validade da venda já fora decidida na Justiça Federal e o locatário não tem preferência quando a perda decorre da garantia fiduciária.
Tese: Venda direta online da Caixa após leilões frustrados, já validada na Justiça Federal, sustenta a imissão; locatário não tem preferência nesse caso.
Partes: Compradores e ocupante pessoas físicas; vendedora: Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Como cobrar
A taxa costuma ser pedida na própria ação de imissão ou reintegração na posse, junto com o ressarcimento de condomínio pago pelo novo proprietário. O TJCE confirmou essa cumulação em imóvel arrematado em leilão da Caixa:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267919-74.2023.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 20/03/2025 favorável ao arrematante
Imóvel comprado em leilão da Caixa e ocupado pela antiga moradora. O TJCE confirmou a imissão na posse e a condenação da ocupante ao pagamento de taxa de ocupação e ao ressarcimento das cotas condominiais pagas pelo novo proprietário, desde o registro até a desocupação.
Tese: O ocupante que resiste à desocupação paga taxa de ocupação e ressarce encargos ao arrematante.
Partes: Partes pessoas físicas; leilão promovido pela Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269385-74.2021.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 14/12/2025 favorável ao arrematante
Imóvel consolidado pela Caixa e vendido aos autores, mas ocupado por terceiro com contrato de gaveta. O TJCE confirmou a imissão na posse, negou indenização e retenção por benfeitorias não comprovadas e admitiu a taxa de ocupação de 1% ao mês do art. 37-A.
Tese: Contrato de gaveta não é oponível ao adquirente do imóvel retomado, e cabe taxa de ocupação de 1% ao mês.
Partes: Partes pessoas físicas; imóvel adquirido da Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Para o ocupante, a taxa é um custo que cresce todo mês. Para o arrematante, é a principal compensação pela demora na desocupação.
Perguntas frequentes
A taxa é de 1% do quê? Do valor do imóvel indicado no contrato para fins de leilão (art. 24, VI), ou do valor do parágrafo único do art. 24, conforme o caso.
Desde quando conta? Desde a consolidação da propriedade até a imissão na posse. Em casos de venda direta, o TJCE adotou a data da aquisição pelo comprador.
Vale para Minha Casa Minha Vida? Sim, a lei aplica a taxa às operações do programa com recursos do FAR.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Precisa calcular ou contestar a taxa de ocupação?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ