A cota de condomínio acompanha o imóvel, mas o STJ entende que o arrematante só responde pelas dívidas anteriores à arrematação quando o edital as informou ou quando ele tinha ciência inequívoca. Edital omisso ou que anuncia imóvel livre de ônus protege o arrematante.
A regra geral e a exceção do edital
O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante:
Código Civil, art. 1.345:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Na arrematação, porém, o STJ construiu uma proteção baseada na confiança no edital. A responsabilidade existe quando há previsão no edital ou ciência inequívoca:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.184.013/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 29/09/2026 desfavorável ao arrematante
O STJ reafirmou que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada a natureza propter rem, e não reviu as provas sobre o edital.
Tese: Arrematante paga condomínio atrasado se o edital previu ou se ele tinha ciência inequívoca.
Partes: Condomínio Edifício Solar de Santana (agravado). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Se o edital anunciou o imóvel como livre de ônus, a cobrança contra o arrematante é afastada:
STJ, Terceira Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.995.652/SC, Min. Moura Ribeiro, julgado em 27/10/2025 favorável ao arrematante
O edital indicou que o imóvel estaria livre de qualquer ônus. O STJ manteve a decisão que afastou a responsabilidade do arrematante pelas cotas condominiais anteriores, já que só há responsabilidade com advertência expressa no edital ou ciência inequívoca do débito.
Tese: Edital que anuncia imóvel livre de ônus impede cobrar do arrematante o condomínio anterior.
Partes: Condomínio Edifício Residencial Ilha de Caprera (agravante). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Edital claro: o arrematante paga
Quando o edital adverte sobre a responsabilidade ou impõe o dever de pesquisar débitos, o arrematante responde. O STJ manteve essa responsabilidade num caso de São Paulo:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 1.754.751/SP, Min. Raul Araújo, julgado em 04/05/2026 desfavorável ao arrematante
O edital deixou claro que cabia ao interessado pesquisar débitos incidentes sobre o imóvel. O STJ manteve a responsabilidade do arrematante pelas cotas condominiais anteriores à arrematação e a sucessão processual na cobrança.
Tese: Com informação clara no edital, o arrematante responde pelas cotas condominiais anteriores.
Partes: Condomínio Edifício Antonello da Messina (recorrido). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
No Ceará, uma Turma Recursal manteve a cobrança contra arrematante porque o edital reproduzia a regra legal:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000970-40.2024.8.06.0009, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 09/07/2026 desfavorável ao arrematante
A arrematante pediu para não pagar cotas condominiais anteriores à hasta pública. A Turma Recursal manteve a cobrança: o edital reproduzia a regra legal e advertia que o adquirente responderia pelos débitos, o que distingue o caso dos precedentes do STJ sobre edital omisso.
Tese: Se o edital adverte sobre a responsabilidade pelos débitos condominiais, o arrematante responde por eles.
Partes: Condomínio Médico Empresarial (recorrido). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E o TJDFT incluiu arrematantes no polo da cobrança condominial quando o edital transferia os ônus:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0717779-47.2026.8.07.0000, Des. Hector Valverde Santanna, julgado em 26/08/2026 desfavorável ao arrematante
Em cobrança de condomínio, o juízo havia limitado a responsabilidade do arrematante às cotas posteriores à imissão. O TJDFT deu provimento ao recurso do condomínio: a obrigação acompanha o imóvel e o edital previa que os ônus, salvo os tributários, ficariam com o arrematante.
Tese: Se o edital transfere os ônus ao arrematante, ele responde também pelas cotas anteriores à arrematação.
Partes: Condomínio Morada Nobre (agravante), Habra Empreendimentos Imobiliários Ltda. e WRJ Engenharia Ltda. (agravadas). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
TJDFT, 1ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0705319-28.2026.8.07.0000, Des. Fabrício Fontoura Bezerra, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao arrematante
A arrematante foi incluída no polo passivo da execução de cotas condominiais. O TJDFT manteve a inclusão: o edital previa expressamente que o adquirente responderia por débitos condominiais e tributários, e cabia a ela pesquisar antes de dar o lance.
Tese: Cláusula clara no edital e dever de diligência prévia colocam o arrematante no polo da cobrança condominial.
Partes: Condomínio Jardins dos Angelins (agravado). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
Edital omisso: o arrematante não paga
O STJ mantém a orientação de que, sem menção no edital, o condomínio anterior não pode ser cobrado do arrematante:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.905.222/RJ, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 10/11/2025 favorável ao arrematante
Discutia-se se o arrematante responde por condomínio e IPTU pendentes quando o edital não menciona esses débitos. O STJ manteve o acórdão de origem, alinhado à sua jurisprudência de que o arrematante não responde nessa hipótese.
Tese: Edital omisso afasta a responsabilidade do arrematante por condomínio e IPTU anteriores.
Partes: Partes pessoas físicas (arrematantes agravados). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Regimental no Recurso Especial nº AgRg no REsp 1.098.223/RS, Min. Raul Araújo, julgado em 20/10/2015 favorável ao arrematante
Na alienação judicial, o edital deve trazer todas as informações relevantes para os interessados, por segurança jurídica e proteção da confiança. Sem previsão no edital, os débitos condominiais anteriores não podem ser cobrados do arrematante.
Tese: O edital deve conter todas as informações relevantes; o que ele omite não pode ser cobrado do arrematante.
Partes: Condomínio Edifício Algarves (recorrente) e Instituto Histórico e Geográfico do Rio Grande do Sul (recorrido). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Na alienação fiduciária, a lei também atribui ao fiduciante os encargos do imóvel até a imissão do credor, pelo art. 27, § 8º:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º:
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
A lição para quem vai dar lance: ler o edital antes, pedir ao condomínio a declaração de débitos e calcular o custo total. A diferença entre edital omisso e edital com cláusula de responsabilidade pode ser grande.
Perguntas frequentes
O condomínio pode me cobrar dívidas do antigo dono? Só se o edital avisou sobre esses débitos ou se ficar demonstrado que você sabia deles. Edital omisso afasta a cobrança, segundo o STJ.
O edital diz que é dever do comprador pesquisar débitos. E agora? Cláusulas desse tipo têm sido usadas pelos tribunais para responsabilizar o arrematante. Antes do lance, peça a declaração de débitos ao condomínio.
Paguei o condomínio atrasado. Posso cobrar de alguém? Depende do edital e do contrato. Se o edital era omisso, há fundamento para discutir a cobrança.
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