Pelo Tema 1.134 do STJ, é inválida a cláusula de edital de leilão que transfere ao arrematante os tributos que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação, porque o art. 130, parágrafo único, do CTN manda que a dívida tributária se sub-rogue no preço. A tese vale para editais publicados após o julgamento, com ressalvas.
A regra do CTN
O art. 130 do Código Tributário Nacional trata da sucessão nos tributos do imóvel e traz regra própria para a arrematação em hasta pública:
Código Tributário Nacional, art. 130:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço.
Na arrematação, o tributo atrasado é pago com o preço, e não cobrado do arrematante.
O Tema 1.134
O STJ, em recurso repetitivo, fixou que o edital não pode contrariar essa regra:
STJ, Primeira Seção, Recurso Especial (repetitivo, Tema 1.134) nº REsp 1.914.902/SP, Min. Teodoro Silva Santos, julgado em 09/10/2024 favorável ao arrematante
Em recurso repetitivo, o STJ fixou que é inválida a cláusula de edital de leilão que atribui ao arrematante os débitos tributários já existentes sobre o imóvel, por força do art. 130, parágrafo único, do CTN. Houve modulação: a tese vale para editais publicados após a ata do julgamento, ressalvadas ações e pedidos pendentes.
Tese: Edital não pode transferir ao arrematante tributos anteriores à arrematação (Tema 1.134), com modulação para editais posteriores ao julgamento.
Partes: Município de São Paulo (recorrente) e Vila Nova Negócios Imobiliários Ltda. (recorrida). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Há uma modulação importante: a tese se aplica aos editais publicados após a ata do julgamento, ressalvadas as ações e os pedidos administrativos pendentes. Editais anteriores podem ter tratamento diferente.
O STJ também já manteve acórdão que afastou do arrematante condomínio e IPTU não mencionados no edital:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.905.222/RJ, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 10/11/2025 favorável ao arrematante
Discutia-se se o arrematante responde por condomínio e IPTU pendentes quando o edital não menciona esses débitos. O STJ manteve o acórdão de origem, alinhado à sua jurisprudência de que o arrematante não responde nessa hipótese.
Tese: Edital omisso afasta a responsabilidade do arrematante por condomínio e IPTU anteriores.
Partes: Partes pessoas físicas (arrematantes agravados). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
E no leilão extrajudicial do banco?
A tese se apoia no parágrafo único do art. 130 do CTN, que fala em arrematação em hasta pública. Não localizamos, nesta pesquisa, decisão do STJ que aplique a tese de forma expressa ao leilão extrajudicial da Lei 9.514/1997. Por isso, quem compra em leilão de banco deve ler a cláusula do edital sobre tributos e pedir a certidão de débitos do município antes do lance.
Na alienação fiduciária, a própria lei atribui ao fiduciante os impostos do imóvel até a imissão do credor:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º:
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
A conclusão prática: na hasta pública, há tese firme a favor do arrematante; no leilão extrajudicial do banco, o edital e a certidão municipal são decisivos.
Perguntas frequentes
Arrematei em hasta pública e a prefeitura cobra IPTU antigo. Pago? Pelo Tema 1.134, o edital não pode transferir ao arrematante tributos anteriores à alienação, observada a modulação. A cobrança pode ser discutida.
Vale para leilão de banco? A tese se baseia na regra da hasta pública do CTN. Para o leilão extrajudicial do banco, não encontramos decisão do STJ aplicando-a expressamente. Leia o edital e peça a certidão antes do lance.
E o ITBI da arrematação? O ITBI da compra é devido pelo arrematante. A discussão do Tema 1.134 é sobre tributos anteriores à alienação.
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