Depois da consolidação, a Caixa vende imóveis retomados em leilão e, quando eles não têm lance, em outras modalidades, como licitação aberta e venda direta online. O comprador por venda direta, com a compra registrada, tem direito à imissão liminar do art. 30, segundo o TJCE.
As modalidades
A Lei 9.514/1997 regula os dois leilões e autoriza que eles e os editais sejam eletrônicos (art. 27, § 10):
Lei 9.514/1997, art. 27, § 10:
§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.
Quando os leilões não alcançam o mínimo, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, § 5º) e pode vendê-lo de outras formas. Segundo reportagem do InfoMoney de agosto de 2023, a licitação aberta da Caixa é um processo posterior ao segundo leilão, com lances visíveis a todos. A venda direta online aparece nas decisões do TJCE como modalidade usada depois de leilões frustrados. As regras de cada modalidade estão nos editais da Caixa, que não conferimos em fonte oficial nesta pesquisa.
Venda direta e imissão na posse
O TJCE deu provimento a agravo de compradores por venda direta da Caixa para conceder a imissão liminar:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0631288-35.2024.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 12/11/2025 favorável ao arrematante
Os compradores adquiriram o imóvel por venda direta da Caixa, depois da consolidação, e tiveram negada a liminar de imissão na posse. O TJCE deu provimento ao agravo: o art. 30 da Lei 9.514/1997 garante a imissão liminar a quem comprova a consolidação e a aquisição registrada.
Tese: O comprador por venda direta da Caixa, com matrícula registrada, tem direito à imissão liminar do art. 30.
Partes: Compradores pessoas físicas (agravantes); vendedora: Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E manteve a imissão de compradores por venda direta online após leilões frustrados, rejeitando a alegação de nulidade por falta de nova licitação, já decidida na Justiça Federal, e o direito de preferência do ex-locatário:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0204416-50.2021.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 17/07/2026 favorável ao arrematante
Imóvel comprado da Caixa por venda direta online após leilões frustrados. O ocupante, ex-locatário, alegou nulidade por falta de nova licitação e direito de preferência. O TJCE manteve a imissão e a taxa de ocupação: a validade da venda já fora decidida na Justiça Federal e o locatário não tem preferência quando a perda decorre da garantia fiduciária.
Tese: Venda direta online da Caixa após leilões frustrados, já validada na Justiça Federal, sustenta a imissão; locatário não tem preferência nesse caso.
Partes: Compradores e ocupante pessoas físicas; vendedora: Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O § 7º do art. 27 trata da locação do imóvel consolidado e permite a denúncia com 30 dias, nos termos que estabelece:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 7º:
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
Onde corre cada ação
Se a discussão é com a Caixa (por exemplo, devolução de valores ou vício da venda), a competência é da Justiça Federal, pelo art. 109, I, da Constituição. Se a discussão é só entre o comprador e o ocupante, o TJCE tem admitido a Justiça Estadual:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208894-04.2021.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 19/11/2025 favorável ao arrematante
O antigo ocupante pediu indenização por benfeitorias ao arrematante. O TJCE afirmou a competência da Justiça Estadual para a ação entre particulares, manteve a imissão e a taxa de ocupação e decidiu que eventual indenização por benfeitorias deve ser cobrada do credor fiduciário, não do arrematante.
Tese: Benfeitorias do antigo ocupante se cobram do credor que vendeu, não do arrematante; a imissão entre particulares corre na Justiça Estadual.
Partes: Partes pessoas físicas; leilão por instituição financeira federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Antes de comprar, confira no edital se o imóvel está ocupado, quem paga condomínio e IPTU, se aceita financiamento e FGTS, e se existe ação judicial sobre o imóvel. A matrícula atualizada mostra a consolidação e eventuais averbações.
Perguntas frequentes
Venda direta da Caixa é mais segura que leilão? O risco jurídico de fundo é o mesmo: se o procedimento de consolidação tiver vício de intimação, a venda pode ser questionada. A diferença está nas regras de preço e pagamento.
A Caixa responde se o imóvel estiver ocupado? Depende do edital. Muitos editais informam que a desocupação é por conta do comprador. A ação contra o ocupante é proposta pelo comprador.
Onde vejo os editais? No site oficial de venda de imóveis da Caixa. Guarde a versão do edital do dia da compra.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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