Com a arrematação registrada e a consolidação comprovada na matrícula, o arrematante pode pedir a reintegração ou imissão na posse com liminar e prazo de 60 dias para desocupação. Ação anulatória contra o banco não impede, em regra, a imissão do adquirente de boa-fé.
O fundamento: art. 30 e a matrícula
O art. 30 da Lei 9.514/1997 inclui expressamente o adquirente em leilão entre os que têm direito à reintegração liminar:
Lei 9.514/1997, art. 30, caput:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.
A ação de imissão na posse também se apoia no direito do proprietário de reaver a coisa de quem a possua injustamente, previsto no art. 1.228 do Código Civil:
Código Civil, art. 1.228, caput:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
O TJCE deu provimento a agravo de compradores por venda direta da Caixa que tiveram a liminar negada, porque a matrícula registrada era prova suficiente:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0631288-35.2024.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 12/11/2025 favorável ao arrematante
Os compradores adquiriram o imóvel por venda direta da Caixa, depois da consolidação, e tiveram negada a liminar de imissão na posse. O TJCE deu provimento ao agravo: o art. 30 da Lei 9.514/1997 garante a imissão liminar a quem comprova a consolidação e a aquisição registrada.
Tese: O comprador por venda direta da Caixa, com matrícula registrada, tem direito à imissão liminar do art. 30.
Partes: Compradores pessoas físicas (agravantes); vendedora: Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E reformou decisão de Fortaleza para imitir os arrematantes em imóvel ocupado por terceiro que estava dividindo ou construindo no bem:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3002554-38.2025.8.06.0000, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 12/06/2025 favorável ao arrematante
O juízo de Fortaleza negou a liminar aos arrematantes de imóvel ocupado por terceiro. O TJCE reformou a decisão e determinou a desocupação, diante da prova da propriedade e de indícios de que o ocupante estava dividindo ou construindo no bem.
Tese: Comprovada a propriedade e o risco ao bem, cabe imissão liminar do arrematante contra o terceiro ocupante.
Partes: Arrematantes e ocupante pessoas físicas. Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A anulatória do antigo dono não trava a imissão
A defesa típica do ocupante é dizer que existe ação anulatória, muitas vezes na Justiça Federal. O TJCE tem rejeitado esse argumento contra o adquirente de boa-fé:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3015720-40.2025.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 favorável ao arrematante
Os ocupantes alegaram nulidade do leilão da Caixa discutida na Justiça Federal. O TJCE manteve a liminar de imissão na posse em favor dos arrematantes: a propriedade estava registrada e eventuais vícios do leilão devem ser discutidos com o credor fiduciário, não com o adquirente de boa-fé.
Tese: Ação anulatória na Justiça Federal não impede, por si só, a imissão na posse do arrematante de boa-fé com título registrado.
Partes: Arrematantes pessoas físicas (agravados); credora no leilão: Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3023385-10.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 27/03/2026 favorável ao arrematante
A ocupante invocou ação anulatória em curso na Justiça Federal e vulnerabilidade da família para barrar a imissão. O TJCE manteve a liminar da arrematante: a anulatória não é oponível ao terceiro adquirente de boa-fé.
Tese: A ação anulatória contra o credor não é oponível ao terceiro adquirente de boa-fé.
Partes: Arrematante e ocupante pessoas físicas. Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O TJDFT segue a mesma linha:
TJDFT, 3ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0715094-45.2023.8.07.0009, Des. Roberto Freitas Filho, julgado em 17/07/2025 favorável ao arrematante
A empresa arrematante obteve a imissão na posse. O TJDFT negou a suspensão até o fim da anulatória, porque nulidades do leilão não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé, e reconheceu a taxa de ocupação do art. 37-A.
Tese: A imissão do arrematante não espera o fim da anulatória, e a taxa de ocupação é devida.
Partes: Impar Administração de Imóveis Ltda. (apelada, arrematante). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
Também não se exige notificação prévia do ocupante para propor a ação:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3005990-05.2025.8.06.0000, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 30/07/2025 favorável ao arrematante
A ocupante alegou falta de notificação prévia para desocupar e ação anulatória na Justiça Federal. O TJCE manteve a tutela de urgência do arrematante: notificação prévia não é requisito para a imissão, e a anulatória já sentenciada não gera prejudicialidade.
Tese: Notificação prévia do ocupante não é requisito para a ação de imissão na posse nem para a liminar.
Partes: Arrematante e ocupante pessoas físicas. Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Benfeitorias, contrato de gaveta e o que não é problema do arrematante
O ocupante às vezes pede indenização por benfeitorias. O TJCE e o TJDFT decidiram que esse pedido deve ser dirigido ao credor fiduciário, e não ao arrematante:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208894-04.2021.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 19/11/2025 favorável ao arrematante
O antigo ocupante pediu indenização por benfeitorias ao arrematante. O TJCE afirmou a competência da Justiça Estadual para a ação entre particulares, manteve a imissão e a taxa de ocupação e decidiu que eventual indenização por benfeitorias deve ser cobrada do credor fiduciário, não do arrematante.
Tese: Benfeitorias do antigo ocupante se cobram do credor que vendeu, não do arrematante; a imissão entre particulares corre na Justiça Estadual.
Partes: Partes pessoas físicas; leilão por instituição financeira federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 3ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0707759-28.2021.8.07.0014, Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção, julgado em 27/05/2026 favorável ao arrematante
O ocupante pediu indenização e retenção por benfeitorias contra os arrematantes. O TJDFT manteve a imissão e a taxa de ocupação e decidiu que eventual indenização por acessões do fiduciante deve ser pedida ao credor fiduciário, nos termos do art. 27, § 4º, e não aos arrematantes.
Tese: Indenização de benfeitorias do fiduciante se resolve com o credor, não com o arrematante.
Partes: Partes pessoas físicas. Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
E o contrato de gaveta firmado com o antigo mutuário não é oponível a quem comprou o imóvel retomado:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269385-74.2021.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 14/12/2025 favorável ao arrematante
Imóvel consolidado pela Caixa e vendido aos autores, mas ocupado por terceiro com contrato de gaveta. O TJCE confirmou a imissão na posse, negou indenização e retenção por benfeitorias não comprovadas e admitiu a taxa de ocupação de 1% ao mês do art. 37-A.
Tese: Contrato de gaveta não é oponível ao adquirente do imóvel retomado, e cabe taxa de ocupação de 1% ao mês.
Partes: Partes pessoas físicas; imóvel adquirido da Caixa Econômica Federal (não é parte). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O risco do arrematante existe, e é tratado na página sobre quando o arrematante perde: se o leilão for anulado por falta de intimação do devedor, a arrematação cai.
Perguntas frequentes
Preciso notificar o ocupante antes de entrar na Justiça? Segundo o TJCE, a notificação prévia não é requisito da ação de imissão nem da liminar. Ainda assim, notificar pode ajudar a negociar a saída.
A ação é na Justiça Federal se o leilão foi da Caixa? A ação entre o arrematante e o ocupante pode correr na Justiça Estadual, como decidiu o TJCE, porque a Caixa não é parte na disputa possessória.
Quanto tempo o ocupante tem para sair? A lei prevê 60 dias para desocupação na liminar do art. 30.
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