Prometeram que minha cota daria renda. Não deu. E agora?

Promessa de rentabilidade feita de forma precisa na venda integra o contrato e obriga a empresa; se não for cumprida, o consumidor pode exigir o cumprimento ou rescindir com restituição e perdas e danos. A dificuldade está na prova: projeção vaga e 'estimativa' escrita no contrato são tratadas de outra forma.

Multipropriedade é, antes de tudo, direito de uso

A multipropriedade foi desenhada na lei como direito de usar o imóvel por uma fração de tempo, de forma alternada com outros titulares. Não é, por definição, um produto de investimento (Código Civil, art. 1.358-C):

Código Civil, art. 1.358-C:

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

Mesmo assim, é comum que a venda destaque a possibilidade de alugar as semanas não usadas por meio de um sistema de locação administrado pela empresa, o chamado pool. O Código Civil reconhece esse arranjo e permite que a convenção trate da inadimplência de quem participa dele (Código Civil, art. 1.358-S, parágrafo único):

Código Civil, art. 1.358-S, parágrafo único:

Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência: I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

A existência legal do pool não garante renda. Ele reparte receitas que dependem da ocupação real do empreendimento. Se o resort não abriu, atrasou ou opera com baixa ocupação, a renda simplesmente não aparece.

Quando a promessa obriga a empresa

O CDC dá força vinculante à oferta precisa. Se o vendedor apresentou números, percentuais ou valores de renda como algo que o comprador receberia, essa informação integra o contrato (CDC, art. 30):

CDC, art. 30:

Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

E a publicidade que induz em erro, inclusive por omissão de dado essencial, é enganosa (CDC, art. 37, § 1º):

CDC, art. 37, § 1º:

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.

A 2ª Vara Cível de Vila Prudente/SP registrou que a contratação foi precedida de abordagem comercial intensiva, com promessas de vantagens, facilidades de uso e potencial rentabilidade, e tratou o caso como falha na prestação do serviço, não como desistência, fixando retenção de apenas 10% e dano moral.

A prova é o centro do caso

O vendedor costuma falar em renda; o contrato costuma dizer que qualquer projeção é mera estimativa sem garantia. Essa contradição pode favorecer o consumidor, porque o art. 47 do CDC manda interpretar o contrato da forma mais favorável a ele e o art. 46 afasta cláusulas que o consumidor não teve oportunidade de conhecer. Mas o juiz precisa ver a promessa.

CDC, art. 47:

As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

• Folders, apresentações em PDF e vídeos usados na venda
• Mensagens de WhatsApp do corretor com simulações de renda
• Planilhas entregues no dia da assinatura
• Testemunhas que estavam na apresentação
• Extratos do pool mostrando os repasses efetivos

Sem esse material, a tese de rentabilidade perde força e o caso tende a ser decidido pelas regras de desistência ou de atraso.

Um alerta sobre ofertas de 'investimento hoteleiro'

Quando a venda é estruturada como investimento coletivo, com pool obrigatório e foco em retorno financeiro, a operação pode atrair regras do mercado de capitais e a atuação da CVM. Esse enquadramento é técnico e depende do caso. Para o consumidor, o que importa é: se a empresa vendeu renda, a promessa entra no contrato e pode ser cobrada.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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