O devedor tem direito a ser intimado, a recomprar até o segundo leilão e a receber a sobra. O arrematante tem direito à posse com liminar e a não pagar débitos que o edital omitiu. Quando o procedimento é feito do jeito que a lei manda, os dois lados ficam protegidos; quando não é, os dois perdem.
Os direitos do devedor
A intimação pessoal para purgar a mora e a comunicação das datas dos leilões são as garantias centrais. Sem elas, o procedimento pode ser anulado:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.135.952/RJ, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 04/05/2026 favorável ao devedor
O tribunal de origem havia dito que não era preciso intimar pessoalmente o devedor sobre o leilão. A Quarta Turma reformou: houve ofensa ao art. 27, § 2º-A, e a ausência dessa intimação torna o leilão nulo.
Tese: A falta de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão torna o leilão nulo.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Depois da venda, a sobra pertence ao devedor e deve ser entregue em 5 dias:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0277405-49.2024.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 22/09/2025 favorável ao devedor
A credora vendeu o imóvel em leilão por valor acima da dívida e não devolveu a diferença, alegando que o devedor não informou dados bancários. O TJCE manteve a condenação: a lei dá 5 dias para entregar a sobra e, se houver dificuldade, a credora deve consignar o valor, não reter.
Tese: A sobra do leilão deve ser entregue em 5 dias; recusa ou falta de dados se resolve por consignação, e a demora gera encargos.
Partes: Rodobens Administradora de Consórcios Ltda. (apelante, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Os direitos do arrematante
O arrematante tem a reintegração liminar do art. 30 e não responde por vícios do procedimento que não sejam a falta de notificação. Também não paga condomínio omitido no edital:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3023385-10.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 27/03/2026 favorável ao arrematante
A ocupante invocou ação anulatória em curso na Justiça Federal e vulnerabilidade da família para barrar a imissão. O TJCE manteve a liminar da arrematante: a anulatória não é oponível ao terceiro adquirente de boa-fé.
Tese: A ação anulatória contra o credor não é oponível ao terceiro adquirente de boa-fé.
Partes: Arrematante e ocupante pessoas físicas. Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
STJ, Terceira Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.995.652/SC, Min. Moura Ribeiro, julgado em 27/10/2025 favorável ao arrematante
O edital indicou que o imóvel estaria livre de qualquer ônus. O STJ manteve a decisão que afastou a responsabilidade do arrematante pelas cotas condominiais anteriores, já que só há responsabilidade com advertência expressa no edital ou ciência inequívoca do débito.
Tese: Edital que anuncia imóvel livre de ônus impede cobrar do arrematante o condomínio anterior.
Partes: Condomínio Edifício Residencial Ilha de Caprera (agravante). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Por que os dois lados dependem da mesma regra
O mesmo vício que favorece o devedor prejudica o arrematante: a falta de intimação. É por isso que o arrematante cuidadoso confere o procedimento antes do lance, e o devedor cuidadoso age antes da arrematação. O parágrafo único do art. 30 resume esse equilíbrio:
Lei 9.514/1997, art. 30, parágrafo único:
Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos.
Este escritório analisa casos dos dois lados, sempre com o mesmo critério: o que a lei e as decisões reais permitem afirmar, sem prometer resultado. A triagem inicial identifica o credor fiduciário de cada caso.
Perguntas frequentes
O mesmo advogado pode atender devedor e arrematante? Não no mesmo caso, porque os interesses são opostos. Em casos diferentes, sim, observadas as regras de conflito de interesses do Código de Ética da OAB.
Quem sai ganhando quando o procedimento é bem feito? Os dois: o devedor teve suas chances legais e o arrematante compra com segurança.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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