Depende do contrato. No financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial, se o segundo leilão não tiver lance mínimo, a dívida se extingue. Nas demais operações com alienação fiduciária, a Lei 14.711/2023 permite cobrar o saldo remanescente por execução.
Resposta
Para o financiamento residencial, a regra é a extinção da dívida, prevista no art. 26-A, § 4º:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 4º:
§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.
Para as demais operações, a Lei 14.711/2023 incluiu a possibilidade de cobrar o saldo, no art. 27, § 5º-A:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 5º-A:
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.
O STJ aplicou a extinção em caso de leilões sem licitantes, com termo de quitação:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.246.946/SP, Min. Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 31/08/2026 desfavorável ao devedor
A devedora pediu a diferença entre o valor de avaliação e o saldo da dívida. Os dois leilões de 2023 foram infrutíferos por falta de licitantes e houve termo de quitação. O STJ restabeleceu a improcedência: sem venda no leilão, não há sobra a devolver.
Tese: Leilões sem licitantes extinguem a dívida, mas não geram direito à diferença entre avaliação e dívida.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Perguntas frequentes
Home equity entra na extinção? Em regra, não: o art. 26-A trata de financiamento de aquisição ou construção do imóvel residencial.
Recebi termo de quitação. Ainda podem cobrar? O termo de quitação documenta a extinção da dívida e deve ser guardado.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
O banco cobra dívida depois de ficar com seu imóvel?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ