No leilão judicial, o CPC permite ao arrematante desistir e receber de volta o depósito em três situações, como ônus não informado no edital provado em 10 dias. No leilão extrajudicial do banco, as condições de desistência e eventuais multas estão no edital, que precisa ser lido antes do lance.
As hipóteses do CPC
No leilão judicial, o art. 903 do CPC diz que a arrematação, assinado o auto, é perfeita e irretratável:
Código de Processo Civil, art. 903, caput:
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
Mas o § 5º admite a desistência com devolução imediata do depósito em três casos:
Código de Processo Civil, art. 903, § 5º:
§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ; III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
A hipótese mais comum é a do inciso I: ônus ou gravame não mencionado no edital, provado em 10 dias.
Comissão do leiloeiro e desfazimento sem culpa
Quando a arrematação é desfeita sem culpa do arrematante, o STJ entende que a comissão do leiloeiro também deve ser devolvida:
STJ, Segunda Turma, Recurso Ordinário em Mandado de Segurança nº RMS 33.004/SC, Min. Castro Meira, julgado em 27/11/2012 favorável ao arrematante
Leilão judicial. Desfeita a arrematação a pedido do arrematante por causa da oposição de embargos, o STJ entendeu devida a devolução da comissão do leiloeiro, corrigida, porque o desfazimento ocorreu sem culpa do arrematante.
Tese: Desfeita a arrematação sem culpa do arrematante, a comissão do leiloeiro deve ser devolvida.
Partes: Shopping Service Administradora de Bens Imóveis Ltda. (recorrida) e outros interessados. Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
E o TJDFT anulou arrematação de direitos sobre imóvel com alienação fiduciária porque o edital descrevia mal o objeto, com retorno das partes ao estado anterior:
TJDFT, 8ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0705228-35.2026.8.07.0000, Des. José Firmo Reis Soub, julgado em 05/05/2026 parcialmente favorável
Num leilão judicial, foram vendidos apenas direitos aquisitivos de imóvel com alienação fiduciária, mas a avaliação considerou o valor integral do bem e o edital não destacou que o gravame permaneceria. O TJDFT negou a sub-rogação pedida pelos arrematantes, mas anulou a arrematação por déficit informacional do edital, com retorno ao estado anterior.
Tese: Edital que descreve mal o objeto e omite gravame relevante permite anular a arrematação.
Partes: Banco Bradesco S.A. (credor fiduciário) e Madre Comércio e Importação de Produtos Médicos Hospitalares Ltda. (agravados). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
No leilão extrajudicial: o edital manda
O art. 903 do CPC está no capítulo da execução judicial. O leilão do banco é regido pela Lei 9.514/1997 e pelo edital. As condições de pagamento, prazo, desistência e multa estão no edital e nas regras de venda do credor. Não localizamos decisão do TJCE ou do STJ, nesta pesquisa, que fixe parâmetro geral para a devolução do sinal em desistência imotivada de leilão extrajudicial.
Por isso, a recomendação prática é ler, antes do lance, as cláusulas sobre desistência, sinal e comissão. Se o motivo da desistência é um erro do edital, a discussão muda de natureza: deixa de ser arrependimento e passa a ser vício de informação, com base na boa-fé do art. 422 do Código Civil:
Código Civil, art. 422:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Perguntas frequentes
Posso desistir porque descobri dívida de condomínio? No leilão judicial, se o ônus não estava no edital, o CPC permite desistir provando em 10 dias. No leilão do banco, depende do edital e de como o débito foi informado.
Perco a comissão do leiloeiro? Se a arrematação é desfeita sem culpa do arrematante, o STJ já determinou a devolução da comissão.
E se eu só me arrependi? A desistência imotivada costuma ter consequências previstas no edital, como perda do sinal ou multa. Leia antes de dar o lance.
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