Glossário de construtoras e incorporadoras: lado da empresa

Incorporador. Quem promove a construção de edificação dividida em unidades autônomas e as vende antes ou durante a obra, assumindo a responsabilidade pela entrega (Lei 4.591/1964).

Construtor ou empreiteiro. Quem executa a obra. Responde pela solidez e segurança por cinco anos (Código Civil, art. 618) e, perante o consumidor, pelos defeitos de construção (CDC, art. 12).

Memorial de incorporação. Conjunto de documentos registrado no cartório de imóveis antes das vendas, com projeto, memorial descritivo, frações ideais e minuta de convenção (Lei 4.591/1964, art. 32).

Quadro-resumo. Quadro obrigatório no início do contrato de unidade em incorporação, com preço, corretagem, índices, consequências do distrato e prazo do habite-se (Lei 4.591/1964, art. 35-A).

Cláusula de tolerância. Prazo de até 180 dias corridos após a data prevista para conclusão, sem penalidade para o incorporador, desde que pactuado de forma expressa, clara e destacada (art. 43-A).

Patrimônio de afetação. Regime em que terreno, obra e recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral do incorporador e só respondem pelas dívidas daquela incorporação (arts. 31-A a 31-F).

Distrato. Desfazimento do contrato por acordo das partes. Na incorporação, segue as deduções do art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.

Pena convencional (cláusula penal). Multa prevista no contrato para o descumprimento. No distrato do comprador, limitada a 25% do valor pago, ou a 50% com patrimônio de afetação; o juiz pode reduzi-la se excessiva (CC, art. 413).

Taxa de fruição. Valor que o comprador paga pelo período em que teve a unidade disponível, fixado na lei em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 67-A, § 2º, III).

Comissão de corretagem. Remuneração do corretor pela intermediação. Pode ser transferida ao comprador se o valor for informado e destacado antes da compra (Tema 938 do STJ).

Taxa SATI. Serviço de assessoria técnico-imobiliária cobrado na venda. O STJ considera abusiva a cobrança vinculada à compra (Tema 938).

Taxa de evolução de obra (juros de obra). Encargos cobrados pelo banco durante a construção sobre o valor já liberado. Devidos até o prazo com tolerância; após isso, se houver atraso, a cobrança ao comprador é ilícita (Tema 996).

Habite-se. Auto de conclusão da obra expedido pelo Município. Atesta a regularidade da construção, mas não é, por si, o marco do atraso na entrega.

Alienação fiduciária em garantia. Garantia em que o comprador transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor até pagar a dívida. Exige registro e, na inadimplência, segue a Lei 9.514/1997.

Consolidação da propriedade. Ato do cartório que, não purgada a mora, transfere a propriedade plena ao credor fiduciário, que depois leva o imóvel a leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27).

Exceção do contrato não cumprido. Regra pela qual quem não cumpriu sua obrigação não pode exigir a do outro (Código Civil, art. 476). Fundamenta a retenção das chaves do comprador inadimplente.

Vício aparente e vício oculto. Aparente é o defeito de fácil constatação, com prazo contado da entrega; oculto é o que só aparece com o uso, com prazo contado de quando se evidencia (CDC, art. 26).

Manual do proprietário. Documento entregue ao comprador e ao condomínio com instruções de uso, prazos de garantia e rotina de manutenção. Protege a construtora quando provada a entrega e a falta de manutenção.

Fortuito interno e fortuito externo. Interno é o imprevisto ligado ao risco da própria atividade, que não afasta a responsabilidade; externo é o fato alheio à atividade, que pode afastá-la se provado.

Processo administrativo sancionador. Procedimento do Procon ou do Decon para apurar infração ao CDC e aplicar sanções, com notificação, prazo de defesa e recurso (Decreto 2.181/1997).