Glossário de vícios construtivos

Vício construtivo. Defeito decorrente de erro de projeto, de execução ou de material inadequado, que torna o imóvel impróprio ao uso, reduz o seu valor ou compromete a solidez, a segurança ou a habitabilidade.

Vício aparente. Defeito que pode ser percebido em uma vistoria comum no momento da entrega, como metragem menor ou acabamento visivelmente defeituoso.

Vício oculto. Defeito que só se manifesta depois do uso, como infiltração na primeira chuva ou piso que estufa. O prazo do CDC para reclamá-lo começa quando o defeito fica evidente (art. 26, § 3º).

Fato do produto (acidente de consumo). Dano causado por defeito que atinge a segurança do consumidor ou de seus bens, como incêndio por instalação elétrica defeituosa. Tem prazo de 5 anos para reparação (art. 27 do CDC).

Prazo de garantia do art. 618. Período irredutível de 5 anos, contado da entrega, em que o construtor responde pela solidez e segurança da obra. Segundo o STJ, é prazo de garantia, não de prescrição.

Decadência. Perda de um direito potestativo pelo não exercício no prazo, como o direito de pedir abatimento do preço ou a rescisão. Pode ser suspensa pela reclamação formal no CDC.

Prescrição. Perda da pretensão de exigir judicialmente uma prestação, como indenização. Para vícios construtivos, o STJ aplica 10 anos (art. 205 do Código Civil).

FAR (Fundo de Arrendamento Residencial). Fundo regido pela Lei 10.188/2001, administrado pela Caixa, que financia programas habitacionais de interesse social, especialmente a Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida. No modelo FAR, o imóvel é vendido pelo fundo, representado pela Caixa.

Agente financeiro em sentido estrito. Instituição que apenas empresta o dinheiro para a compra de imóvel escolhido pelo comprador. Em regra, não responde por vícios de construção.

Agente executor de política habitacional. Papel da Caixa quando gere o programa, escolhe e contrata a construtora e acompanha a obra, como na Faixa 1 do FAR. Nessa condição, responde solidariamente pelos vícios, segundo o STJ.

De Olho na Qualidade. Canal da Caixa, criado em 2013 segundo o banco, para beneficiários do Minha Casa Minha Vida registrarem vícios após a entrega, com encaminhamento à construtora. O STJ decidiu que acioná-lo não é condição para ir à Justiça.

Laudo técnico com ART ou RRT. Documento elaborado por engenheiro (ART, registrada no CREA) ou arquiteto (RRT, registrado no CAU) que descreve as patologias, indica a causa provável e estima o custo de reparo.

Perícia judicial. Prova técnica produzida no processo por perito nomeado pelo juiz. Nas ações do Minha Casa Minha Vida Faixa 1, a Justiça Federal adota quesitos padronizados recomendados pelo CJF.

Obrigação de fazer. Condenação para que a construtora execute o reparo em prazo fixado, com multa e conversão em perdas e danos se não cumprir. É a solução preferida em muitas decisões.

Inversão do ônus da prova. Mecanismo do CDC (art. 6º, VIII) que transfere ao fornecedor o encargo de provar, quando a alegação é verossímil ou o consumidor é hipossuficiente. Não significa que o fornecedor pagará a perícia.

Litigância abusiva. Uso do Judiciário fora da sua finalidade, como ações padronizadas, sem lastro ou com documentos irregulares. Tratada pela Recomendação CNJ nº 159/2024 e pelo Tema 1.198 do STJ.

Área comum. Partes do condomínio de propriedade de todos, como fachada, cobertura, garagem e lazer. Vícios nelas são reclamados pelo condomínio, representado pelo síndico.

Manutenção preventiva. Cuidados periódicos previstos no manual do proprietário e nas normas técnicas (NBR 5674 e NBR 14.037), como repintura, rejunte e limpeza de calhas. A falta deles pode afastar a responsabilidade da construtora.