Glossário de aluguel: proprietário e imobiliária

Locador. Quem dá o imóvel em locação, normalmente o proprietário. Seus deveres estão no art. 22 da Lei 8.245/1991.

Locatário. Quem aluga o imóvel para usar, o inquilino. Seus deveres estão no art. 23 da Lei 8.245/1991.

Ação de despejo. Ação própria do locador para reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do fim da locação (art. 5º).

Liminar de despejo. Ordem de desocupação em 15 dias, antes da defesa, nas hipóteses do art. 59, § 1º, mediante caução de três aluguéis. Na falta de pagamento, exige contrato sem garantia (inciso IX).

Purgação da mora. Pagamento integral do débito, em 15 dias, que evita a rescisão no despejo por falta de pagamento. Não cabe se usada nos 24 meses anteriores (art. 62).

Denúncia vazia. Fim da locação por iniciativa do locador sem necessidade de motivo, com aviso de 30 dias, cabível após o prazo de contratos escritos de 30 meses ou mais e nas locações não residenciais por prazo indeterminado (arts. 46 e 57).

Denúncia cheia. Retomada que depende de motivo previsto em lei, como uso próprio ou obras, nos contratos residenciais de prazo inferior a 30 meses (art. 47).

Imissão na posse. Entrada do locador na posse do imóvel por ordem judicial, inclusive quando o imóvel é abandonado após a ação (art. 66).

Autotutela. Retomada do imóvel por conta própria, como troca de fechadura ou corte de serviços. É vedada e pode configurar esbulho.

Fiança. Garantia pessoal em que o fiador responde pelas dívidas do inquilino, em regra até a devolução do imóvel (art. 39).

Benefício de ordem. Direito do fiador de exigir que primeiro se executem os bens do devedor. Não vale se renunciado ou se o fiador se obrigou como devedor solidário (arts. 827 e 828 do Código Civil).

Exoneração do fiador. Saída do fiador da garantia na locação por prazo indeterminado, mediante notificação, com responsabilidade por mais 120 dias (art. 40, X).

Seguro fiança locatícia. Seguro pago pelo inquilino que garante ao locador as obrigações da locação (arts. 23, XI, e 41).

Empresa garantidora. Empresa que presta garantia locatícia por contrato próprio, mediante taxa, distinta da seguradora.

Caução. Garantia em dinheiro, bens ou títulos. Em dinheiro, limitada a três aluguéis e depositada em poupança (art. 38, § 2º).

Título executivo. Documento que permite cobrar por execução, sem ação de conhecimento. O crédito documentado de aluguel e encargos é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC).

Ação revisional. Ação para ajustar o aluguel ao valor de mercado, após três anos de contrato ou do último acordo (arts. 19 e 68).

Aluguel provisório. Valor fixado no início da revisional; na ação do locador, até 80% do pedido (art. 68, II).

Locação para temporada. Locação de até 90 dias para residência temporária, que admite pagamento antecipado (arts. 48 e 49).

Despesas extraordinárias de condomínio. Gastos não rotineiros, como obras, fachada e constituição de fundo de reserva, que são do locador (art. 22, X).

Contrato de administração imobiliária. Contrato pelo qual o proprietário confia à imobiliária a gestão do imóvel, com natureza de mandato remunerado e, segundo o STJ, relação de consumo.

Cláusula del credere. Cláusula em que a administradora garante o pagamento ao proprietário e assume o risco da inadimplência, sub-rogando-se no crédito.

Mandato. Contrato em que alguém recebe poderes para agir em nome de outro (art. 653 do Código Civil). A imobiliária administra como mandatária.

Comissão de corretagem. Remuneração do corretor pela obtenção do negócio, devida quando o resultado é alcançado (arts. 722 e 725 do Código Civil).

Taxa de administração. Remuneração mensal da imobiliária pela gestão da locação, de responsabilidade do locador (art. 22, VII).

Vistoria de entrada e de saída. Laudos do estado do imóvel no início e no fim da locação, base para cobrar danos além do desgaste natural.