Não. Na alienação fiduciária de imóvel, a intimação, a consolidação e os leilões são feitos fora do Judiciário, pelo registro de imóveis e por leiloeiro. O Judiciário entra quando o devedor questiona o procedimento ou quando o arrematante pede a desocupação.
Resposta
O procedimento é chamado de execução extrajudicial: o credor pede ao registro de imóveis a intimação do devedor e, se não houver pagamento, a consolidação. Depois, contrata leiloeiro para os dois leilões.
O STF, no Tema 982 (RE 860.631, Plenário, 26/10/2023), declarou constitucional esse procedimento. O TJCE aplica essa orientação:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269406-79.2023.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 24/09/2025 desfavorável ao devedor
A autora não apontou vício no procedimento, apenas alegou que o valor do imóvel superava em muito a dívida. O TJCE aplicou o Tema 982 do STF e o Tema 1.095 do STJ, afastou o CDC e manteve a improcedência, por ter havido notificação regular e ausência de purgação da mora.
Tese: Com contrato registrado e mora constituída, vale o rito da Lei 9.514/1997 e não o CDC (Tema 1.095 do STJ).
Partes: Caixa Consórcios S.A. Administradora de Consórcios (apelada) e Multsys Soluções Corporativas Eireli (apelante). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O controle judicial continua existindo: falhas de intimação levam à anulação.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0199589-64.2019.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 15/10/2025 favorável ao devedor
Ação proposta em Fortaleza contra leilões de imóvel financiado. O TJCE confirmou a sentença: a consolidação ocorreu regularmente, mas o banco não provou ter tentado comunicar pessoalmente a devedora sobre os leilões antes de publicar os editais, o que anula os atos praticados depois da consolidação.
Tese: Edital só vale depois de frustrada a tentativa de comunicação pessoal das datas dos leilões.
Partes: Banco Bradesco S/A (apelante, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Então não há juiz em nenhum momento? Não no procedimento em si. O juiz atua se houver ação do devedor ou do arrematante.
O leilão é feito por quem? Por leiloeiro contratado pelo credor, muitas vezes de forma eletrônica, como permite a lei.
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