Depende do edital. Pelo STJ, o arrematante responde pelas cotas anteriores à arrematação quando o edital previu essa responsabilidade ou quando ele tinha ciência inequívoca do débito. Se o edital foi omisso ou anunciou o imóvel livre de ônus, a cobrança contra ele é afastada.
Resposta
A cota de condomínio é obrigação que acompanha o imóvel. Mas, na arrematação, o STJ protege a confiança de quem comprou com base no edital:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.184.013/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 29/09/2026 desfavorável ao arrematante
O STJ reafirmou que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada a natureza propter rem, e não reviu as provas sobre o edital.
Tese: Arrematante paga condomínio atrasado se o edital previu ou se ele tinha ciência inequívoca.
Partes: Condomínio Edifício Solar de Santana (agravado). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Quando o edital informou que o imóvel estava livre de ônus, o arrematante não paga o atrasado:
STJ, Terceira Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.995.652/SC, Min. Moura Ribeiro, julgado em 27/10/2025 favorável ao arrematante
O edital indicou que o imóvel estaria livre de qualquer ônus. O STJ manteve a decisão que afastou a responsabilidade do arrematante pelas cotas condominiais anteriores, já que só há responsabilidade com advertência expressa no edital ou ciência inequívoca do débito.
Tese: Edital que anuncia imóvel livre de ônus impede cobrar do arrematante o condomínio anterior.
Partes: Condomínio Edifício Residencial Ilha de Caprera (agravante). Resultado classificado pela ótica do arrematante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Por isso, ler o edital e pedir a declaração de débitos do condomínio antes do lance é a principal precaução.
Perguntas frequentes
O condomínio pode me incluir na execução? Se o edital previa a responsabilidade, os tribunais têm admitido, como no TJDFT.
Como evitar surpresa? Pedir ao condomínio a declaração de débitos antes do lance.
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