Glossário de imóvel na planta

Incorporação imobiliária. Atividade de quem promove a construção de edifício dividido em unidades e as vende, total ou parcialmente, antes da conclusão da obra. É regulada pela Lei 4.591/1964.

Incorporadora. Empresa responsável pela incorporação: registra o memorial, vende as unidades e responde pela entrega. Pode ser a mesma empresa que constrói ou atuar com uma construtora parceira, e ambas costumam responder solidariamente perante o consumidor.

Promessa de compra e venda. Contrato pelo qual a incorporadora se obriga a transferir o imóvel e o comprador a pagar o preço. É o contrato típico da compra na planta, antes da escritura definitiva.

Termo de reserva. Documento assinado no início da negociação, comum no Minha Casa Minha Vida, que reserva a unidade e costuma indicar preço e data de entrega. Os tribunais têm tratado sua data como oferta vinculante.

Quadro-resumo. Primeira parte obrigatória do contrato de unidade em incorporação, exigida pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964, com preço, corretagem, índices, penalidades, prazos e efeitos do desfazimento.

Prazo de tolerância. Período adicional, de no máximo 180 dias corridos, em que a construtora pode entregar sem penalidade, desde que previsto de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964).

Habite-se. Documento expedido pela prefeitura que atesta a conclusão da obra conforme o projeto aprovado. Não se confunde com a entrega das chaves.

Averbação da construção. Ato no cartório de registro de imóveis que inclui a construção na matrícula, permitindo a individualização das unidades. Cabe ao incorporador após o habite-se (art. 44 da Lei 4.591/1964).

Juros de obra. Encargos mensais pagos ao banco durante a fase de construção do financiamento, também chamados de taxa de evolução da obra. Não amortizam a dívida e, segundo o Tema 996 do STJ, são ilícitos depois do prazo com tolerância.

Lucros cessantes. Aquilo que a pessoa razoavelmente deixou de ganhar por causa do descumprimento. No atraso da obra, correspondem ao valor de aluguel do imóvel, presumido pelo STJ.

Cláusula penal moratória. Multa prevista para o atraso no cumprimento. Quando equivale ao aluguel, não se soma aos lucros cessantes (Tema 970 do STJ).

Inversão da cláusula penal. Uso, contra a construtora, da multa que o contrato previa apenas contra o comprador, determinado pelo STJ no Tema 971.

Distrato. Acordo de desfazimento do contrato. Popularmente, também se chama de distrato a desistência do comprador, que tem regras de retenção próprias.

Resolução por inadimplemento. Desfazimento do contrato por descumprimento de uma das partes. Se a culpa é da construtora, a devolução ao comprador é integral.

Patrimônio de afetação. Regime em que o terreno e a obra ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, destinados à conclusão do empreendimento (art. 31-A da Lei 4.591/1964). Permite, pela lei, retenção de até 50% na desistência.

Taxa de fruição. Valor que o comprador desistente paga pelo tempo em que teve o imóvel à disposição, fixado na lei em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Comissão de corretagem. Remuneração do corretor pela venda. Pode ser cobrada do comprador se o preço total e o valor da comissão foram informados com destaque antes da compra (Tema 938 do STJ).

Taxa SATI. Serviço de assessoria técnico-imobiliária cobrado do comprador no ato da compra. O STJ considerou abusiva essa cobrança vinculada à promessa de compra e venda.

INCC. Índice Nacional de Custo da Construção, usado para corrigir o saldo devedor durante a obra. Durante o atraso, o STJ manda substituí-lo pelo IPCA.

Venda ad mensuram. Venda em que o preço é definido pela área informada. Se a área real for menor em mais de 5%, o comprador pode pedir complemento, abatimento ou resolução (art. 500 do Código Civil).

Imissão na posse. Momento em que o comprador passa a ter o imóvel à disposição, normalmente com a entrega das chaves. Marca o início da responsabilidade por condomínio e IPTU.

Fortuito interno. Fato ligado ao risco da própria atividade, como falta de material ou de mão de obra, que não afasta a responsabilidade da construtora pelo atraso.

Repetição do indébito em dobro. Devolução em dobro do valor cobrado indevidamente do consumidor, salvo engano justificável (art. 42, parágrafo único, do CDC).

Alienação fiduciária em garantia. Garantia em que o imóvel fica em nome do credor até a quitação. Com registro e inadimplência do comprador, a resolução segue a Lei 9.514/1997 (Tema 1095 do STJ).