Glossário de condomínio

Condomínio edilício. Edificação com partes de propriedade exclusiva (apartamentos, salas, lojas) e partes de propriedade comum dos condôminos, regida pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.

Condômino. Titular de unidade autônoma no condomínio, com direito de usar a unidade e as partes comuns, votar estando quite e dever de contribuir para as despesas. Promitentes compradores e cessionários são equiparados para vários fins.

Convenção de condomínio. Documento que constitui e organiza o condomínio, aprovado por no mínimo dois terços das frações ideais, com regras de rateio, administração, quórum e sanções. Obriga titulares e ocupantes.

Regimento interno. Conjunto de regras do dia a dia (horários, uso de áreas comuns, mudanças, animais), subordinado à convenção e à lei.

Fração ideal. Parte inseparável de cada unidade no solo e nas áreas comuns, expressa em forma decimal ou ordinária, usada para rateio de despesas e, em regra, para contagem de votos.

Área comum. Partes do condomínio de uso de todos, como solo, estrutura, telhado, redes gerais, hall e áreas de lazer. Não podem ser alienadas separadamente nem negadas ao inadimplente, segundo o STJ.

Síndico. Administrador do condomínio eleito pela assembleia para mandato de até dois anos, renovável, que representa o condomínio, cobra contribuições, aplica multas devidas e presta contas à assembleia.

Assembleia geral ordinária. Reunião anual convocada pelo síndico para aprovar orçamento, contribuições e prestação de contas e, se for o caso, eleger síndico e alterar o regimento (art. 1.350 do Código Civil).

Assembleia geral extraordinária. Reunião convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos para deliberar sobre temas específicos fora da assembleia anual (art. 1.355 do Código Civil).

Quórum. Número mínimo de votos exigido para aprovar uma deliberação. Varia conforme o tema: maioria dos presentes em segunda convocação, maioria para obras úteis, dois terços para obras voluptuárias e alteração da convenção, três quartos para a multa do art. 1.337.

Cota condominial. Contribuição mensal de cada condômino para as despesas ordinárias do condomínio, proporcional à fração ideal salvo disposição diversa da convenção.

Taxa extra (cota extraordinária). Contribuição adicional aprovada em assembleia para despesas não ordinárias, como obras ou fundo de reserva específico. Sua validade depende do quórum adequado ao tipo de despesa.

Obrigação propter rem. Obrigação que acompanha a coisa, e não a pessoa. A dívida de condomínio é propter rem: segue o imóvel, passa ao comprador e permite a penhora do próprio bem, inclusive o de família.

Comportamento antissocial. Conduta reiterada que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, sujeita à multa de até dez cotas do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, com direito de defesa.

Obra necessária, útil e voluptuária. Classificação das obras pela finalidade: necessária conserva o prédio, útil aumenta ou facilita o uso, voluptuária é de mero deleite. Cada uma tem regra de aprovação própria no art. 1.341 do Código Civil.

Bem de família. Imóvel residencial da família, protegido contra penhora pela Lei 8.009/1990, salvo exceções, entre elas a cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel, como a cota condominial.

Prestação de contas. Dever do síndico de apresentar à assembleia, anualmente e quando exigido, a demonstração das receitas e despesas, com guarda da documentação por cinco anos.

Hospedagem atípica. Expressão usada pelos tribunais para a exploração de unidade residencial por plataformas, com alta rotatividade e às vezes fracionamento de cômodos, distinta da locação por temporada do art. 48 da Lei 8.245/1991.

Tema repetitivo. Questão jurídica julgada pelo STJ sob o rito dos recursos repetitivos, cuja tese orienta os demais tribunais. O Tema 1.443 trata da locação de curta duração em condomínios residenciais.

Decadência. Perda do direito pelo decurso do prazo. O direito de anular assembleia condominial decai em dois anos, pelo art. 179 do Código Civil.